Veel mensen denken dat alleen een particuliere koper van een woning een beroep kan doen op het ontbreken van een schriftelijke overeenkomst en op de bedenktermijn van drie dagen. Ook makelaars melden dit naar onze informatie vaker dan eens. Dit is echter niet altijd het geval. Lees hieronder hoe dit en meer zit.

Artikel 7:2 BW: bescherming voor de particuliere koper (en verkoper?)

Artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek (BW) is een bekende bepaling binnen het vastgoedrecht. Deze bepaling beoogt de particuliere koper van een woning te beschermen door middel van het zogenoemde schriftelijkheidsvereiste en een bedenktermijn van drie dagen. Lange tijd werd aangenomen dat deze bescherming uitsluitend en altijd in het voordeel van de koper strekt, hetgeen veel mensen en zelfs makelaars nog steeds denken en vermelden. De Hoge Raad heeft echter duidelijk gemaakt dat onder omstandigheden ook een particuliere verkoper een beroep kan doen op deze bepalingen.

Het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW

Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt dat de koop van een woning door een particuliere koper schriftelijk moet worden aangegaan. Zolang geen schriftelijke koopovereenkomst is overeengekomen, is de koop niet geldig tot stand gekomen. Hoewel de ratio van deze bepaling ligt in de bescherming van de particuliere koper tegen overhaaste beslissingen, heeft de Hoge Raad in 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BU7412) geoordeeld dat het schriftelijkheidsvereiste niet eenzijdig werkt. Ook een particuliere verkoper kan zich onder omstandigheden beroepen op het schriftelijkheidsvereiste. Dit geldt niet voor een professionele verkoper.

In dit arrest overwoog de Hoge Raad namelijk dat het schriftelijkheidsvereiste een constitutief vereiste is voor het tot stand komen van de koopovereenkomst. Dit betekent dat:

• zonder schriftelijke vastlegging geen rechtsgeldige koop ontstaat;
• beide partijen, dus óók de particuliere verkoper, zich erop kunnen beroepen dat geen overeenkomst tot stand is gekomen.

De Hoge Raad overwoog expliciet dat het schriftelijkheidsvereiste niet uitsluitend ter bescherming van de koper strekt, maar ook de rechtszekerheid dient. Een particuliere verkoper is daarom evenmin gebonden aan een mondeling akkoord zolang niet aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan. Dit oordeel heeft belangrijke gevolgen voor de praktijk, met name bij onderhandelingen waarin partijen menen ‘er mondeling uit te zijn’. En ons is bekend dat veel mensen dit niet scherp op het netvlies hebben.

De wettelijke bedenktermijn van artikel 7:2 lid 2 BW

Naast het schriftelijkheidsvereiste kent artikel 7:2 BW de welbekende wettelijke bedenktermijn van drie dagen waarbinnen de koper de overeenkomst zonder opgave van redenen kan ontbinden. Op het eerste gezicht lijkt deze bepaling exclusief in het voordeel van de koper te zijn. Toch heeft de Hoge Raad ook op dit punt de nodige nuances aangebracht. In 2021 bevestigde de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2021:1511) het beschermingskarakter van artikel 7:2 BW, maar plaatste dit nu binnen een breder juridisch kader.

De wet kent zoals bekend een driedaagse bedenktijd voor de consument-koper van een woning. Deze bedenktijd geldt alleen ten behoeve van consument-kopers en niet voor consument-verkopers en gaat lopen vanaf de terhandstelling van de (ondertekende) koopovereenkomst tussen partijen. De wettelijke bedenktijd is van dwingendrechtelijke aard en hiervan mag niet ten nadele van de consument-koper worden afgeweken. Dit betekent bijvoorbeeld dat de wettelijke bedenktijd niet mag worden uitgesloten in de betreffende koopovereenkomst.

De wettelijke bedenktijd geldt dus voor particuliere kopers. Maar kan een particuliere verkoper bijvoorbeeld in de koopovereenkomst bedingen dat ook hij deze bedenktermijn heeft en aldus een contractuele bedenktermijn in het leven roepen? Deze kwestie speelde in het bovengenoemde arrest uit 2021. In die zaak is door de verkoper van de woning verzocht om de drie dagen wettelijke bedenktijd ook op hem van toepassing te verklaren. De koper heeft hiermee ingestemd. Aldus werd de wettelijke regeling in de koopovereenkomst van toepassing verklaard op de verkoper. De achterliggende gedachte van verkoper was dat de koper niet in een betere positie zou moeten verkeren dan hij als particuliere verkoper. De verkoper deed vervolgens een beroep op deze contractuele bedenktermijn. Het ging in rechte mis voor de verkoper omdat sprake was van misbruik van bevoegdheid. De verkoper had de bedenktermijn namelijk aangewend om een keuze te maken tussen verschillende kopers en daar is deze termijn niet voor bedoeld.

Opvallend is dat niet lijkt te zijn overwogen dat de bedenktijd op zichzelf niet ten behoeve van de verkoper overeengekomen had mogen worden. De omstandigheden waaronder de ontbindingsgrond is overeengekomen  ̶   namelijk het overeenkomen van dezelfde regeling als de koper op basis van artikel 7:2 lid 2 BW om een gelijke regeling voor koper en verkoper te bewerkstelligen  ̶   en de omstandigheid waaronder de bedenktijd is ingeroepen  ̶   het gunnen aan een andere koper  ̶   lijkt het hof te hebben doen besluiten tot het toewijzen van de vordering van de koper. Het overeenkomen van een contractuele bedenktijd ten behoeve van een particuliere verkoper lijkt daarmee zeker niet bij voorbaat uitgesloten, zolang dat op basis van de juiste voorwaarden en motieven gebeurt. Dat is goed om te beseffen.

Conclusie: particuliere verkoper heeft meer rechten dan vaak gedacht

De conclusie is dat óók de particuliere verkoper een beroep kan doen op het ontbreken van een schriftelijke koopovereenkomst ondanks een mondeling akkoord, én dat de particuliere verkoper een beroep zou kunnen doen op een contractuele bedenktermijn van drie dagen. Het heeft er in ieder geval alle schijn van dat veel mensen waaronder makelaars zich niet voldoende bewust zijn van deze rechtspraak.