Verborgen allonge bij aankoop van bedrijfspand: oppassen geblazen!

Een verhuurd bedrijfspand lijkt doorgaans een aantrekkelijke belegging. Zeker als het zogenoemde ‘Invest Memorandum’ een mooie huuropbrengst en een resterende huurtermijn van drie jaar laat zien. Maar wat als er achter dat huurcontract een allonge schuilgaat waarmee de huurder er al na één jaar tussenuit kan? Dan kan een ogenschijnlijk klein detail zomaar heel veel geld waard zijn. Dat blijkt bijvoorbeeld uit een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 16 juni jl. (ECLI:NL:GHARL:2026:4012). Het arrest is interessant omdat het hof niet alleen bevestigt dat het verzwijgen van de allonge tot dwaling kan leiden, maar ook laat zien hoe lastig het begroten van het nadeel bij vastgoedtransacties kan zijn.

Een bedrijfspand met kleine lettertjes

De zaak begint met de aankoop van een verhuurd bedrijfspand voor een bedrag van € 1.225.000. De koper koopt het pand als beleggingsobject. In de verkoopdocumentatie wordt gewezen op de jaarlijkse huuropbrengst en een WALL (Weighted Average Lease Length) van 3,0 jaar. Kortom: op papier ziet de huurportefeuille er aantrekkelijk uit. Ook wordt de koper voorzien van de huurcontracten en krijgt zij gelegenheid om een due diligence-onderzoek te doen. Tot zover weinig bijzonders. Maar één document ontbreekt: een allonge bij één van de huurovereenkomsten. En daarin staat een nogal relevante afspraak. De betreffende huurder kan de huurovereenkomst namelijk tussentijds beëindigen met een opzegtermijn van één jaar. De huurovereenkomst leek op basis van de verstrekte informatie echter met een termijn van 3 jaar door te lopen, terwijl de huurder in werkelijkheid al veel eerder kon vertrekken. De koper komt daar pas na de aankoop achter. Partijen komen bij de rechter uit.

Gerechtshof over het huurcontract en allonge: dwaling

Het gerechtshof maakt korte metten met het argument dat de eerdere opzeggingsmogelijkheid slechts een theoretische mogelijkheid was. Dat de huurder uiteindelijk misschien helemaal geen gebruik zou maken van die mogelijkheid, maakt de verstrekte informatie nog niet juist. De opgegeven WALL van 3,0 jaar was immers gebaseerd op de einddatum van de huurovereenkomst. Daarbij was geen rekening gehouden met de eerste mogelijkheid om de overeenkomst te beëindigen. Volgens de koper zou de WALL met de allonge moeten worden berekend op 2,36 jaar. Dat verschil is voor een vastgoedbelegger geen academische exercitie. De looptijd van huurcontracten zegt immers iets over de zekerheid van toekomstige huurinkomsten en daarmee over het rendement en de waarde van het vastgoed. Het gerechtshof concludeert daarom dat de koper een onjuiste voorstelling van zaken had. De verkoper had de koper over de allonge moeten informeren en door dat niet te doen is sprake van dwaling.

Daar wordt het arrest echt interessant. De koper had namelijk een veel hoger bedrag in beeld. Zij stelde onder meer dat rekening moest worden gehouden met twee jaar huurderving en kwam daarmee uit op meer dan een ton aan schade. Ook is een berekening gemaakt waarbij een hoger aanvangsrendement zou leiden tot een verlaging van de koopprijs met meer dan twee ton. Het gerechtshof gaat daar niet in mee, omdat daarmee wordt gedaan alsof de huurder daadwerkelijk eerder zou zijn vertrokken, maar dat stond niet vast. De allonge gaf de huurder slechts de optie om eerder op te zeggen. Het is dus niet juist om achteraf te doen alsof de huurovereenkomst met zekerheid per 31 augustus 2024 zou zijn geëindigd.

Het gaat volgens het hof om iets ‘subtielers’: welke financiële gevolgen had de koper ondervonden als zij bij het sluiten van de koopovereenkomst wél van de allonge had geweten? Dat is een hypothetische vraag en dergelijke vragen hebben in het recht een vervelende eigenschap: je kunt ze nooit met zekerheid beantwoorden. Het gerechtshof maakt vervolgens een inschatting. Als de koper de allonge had gekregen, zou zij waarschijnlijk een garantie van de verkoper hebben verlangd. Die garantie zou erop neerkomen dat de huurovereenkomst tot 31 augustus 2026 zou worden gerespecteerd en dat de verkoper maximaal twee jaar huur zou vergoeden als de huurder toch eerder zou opzeggen. Maar zou de verkoper daarmee hebben ingestemd? Volgens het gerechtshof 50% kans. En daar komt de rekensom vandaan. De huur die gedurende één jaar verschuldigd was, bedroeg ca. € 39.841. Omdat het hof de kans op het verkrijgen van de garantie op 50% schat en de mogelijke gevolgen daarvan maximaal twee jaar huur zouden bedragen, komt het nadeel uit op ongeveer één jaar huur. Afgerond: € 40.000.

Deze manier van schadebegroting sluit aan bij een arrest van de Hoge Raad eerder dit jaar, ECLI:NL:HR:2026:199. Daarin heeft de Hoge Raad benadrukt dat bij toepassing van artikel 6:230 lid 2 BW moet worden gekeken naar het nadeel van de dwalende partij door een vergelijking te maken tussen de werkelijke situatie en de hypothetische situatie waarin niet zou zijn gedwaald.

Stel dat een koper wist dat een huurcontract een tussentijdse break-optie bevatte. Dan zijn er allerlei scenario’s denkbaar:

• de koper had een lagere prijs geboden;
• de koper had helemaal niet gekocht;
• de koper had een huurgarantie verlangd;
• de koper had aanvullende zekerheden bedongen;
• de koper had een andere huurprijs afgesproken;
• of de koper had de transactie gewoon onder dezelfde voorwaarden gesloten.

Welke van die scenario’s het meest waarschijnlijk is, zal vaak niet met harde feiten zijn vast te stellen. De rechter moet dan de goede en kwade kansen tegen elkaar afwegen.

Bedrijfspand is alweer doorverkocht

Nog een interessant punt: de koper had het bedrijfspand inmiddels alweer doorverkocht, voor € 1.250.000. Dat maakt de zaak niet ineens ‘schadevrij’. De doorverkoopprijs zegt namelijk niet automatisch wat de koper bij de oorspronkelijke aankoop zou hebben betaald als zij over alle informatie had beschikt. De latere verkoop is één van de omstandigheden, maar niet het antwoord op de hypothetische vraag. Dat sluit aan bij de lijn die de Hoge Raad in februari 2026 heeft uitgezet. Een latere waardestijging kan niet zonder meer betekenen dat het nadeel van de dwalende koper is verdwenen. Relevant blijft de vergelijking met de situatie waarin de koper niet zou hebben gedwaald.

Conclusie

Het arrest laat mooi zien dat bij commercieel vastgoed niet alleen de hoofdovereenkomst telt. Een huurovereenkomst met een lange looptijd kan er aantrekkelijk uitzien, maar een allonge kan daar een ander verhaal van maken.

Voor verkopers is de les duidelijk: verstrek bij een vastgoedtransactie niet alleen de documenten die het ‘mooie verhaal’ bevestigen, maar ook de documenten die daar een mogelijke kanttekening bij plaatsen. Het hele plaatje dus. Voor kopers geldt minstens zo goed: een due diligence-onderzoek is zo goed als de informatie die wordt aangeleverd én de vragen die vervolgens worden gesteld. En voor de schadebegroting geldt misschien wel de belangrijkste les: een rechter hoeft niet te weten wat er zeker zou zijn gebeurd. Het kan voldoende zijn om te bepalen wat waarschijnlijk zou zijn gebeurd en daar vervolgens een prijskaartje aan te hangen. In deze zaak was dat prijskaartje ongeveer € 40.000.

Legal8